Rheydt ist mehr als ein Stadtteil von Mönchengladbach. Aufgrund der jahrzehntelangen Eigenständigkeit kommt der Innenstadt von Rheydt mit ihren knapp 13 000 Einwohnern eine besondere Bedeutung zu. Sie besitzt eine Art „Stellvertreter-Funktion“ für das gesamtstädtische Hauptzentrum. Das zeigt sich unter anderem am Markt. Dort befinden sich unter anderem das Technische Rathaus, mehrere Gastronomiebetriebe, Einzelhändler und seit den 70er-Jahren ein Karstadt-Warenhaus.
Standort gerettet
Als der Karstadt-Konzern vor einigen Jahren in finanzielle Schwierigkeiten geriet, stand eben dieses Kaufhaus vor dem Aus. Die für die Immobilien des Unternehmens zuständige Tochtergesellschaft hatte beschlossen, den Standort aufzugeben. Da am Markt und in der Umgebung in der Vergangenheit städtische Fördermittel in Höhe von über 40 Mio. Euro verbaut worden waren, sollte eine Leerstandsimmobilie dieser Größenordnung an einer solch zentralen und hochwertigen Stelle auf jeden Fall vermieden werden.
Daher nahm die Wirtschaftsförderung, eine Tochtergesellschaft der Entwicklungsgesellschaft der Stadt Mönchengladbach (EWMG), Kontakt zum Karstadt-Konzern auf und präsentierte ein neues Konzept. Sie wollte die Immobilie kaufen und an Karstadt vermieten – mit der Neuerung, dass die Verkaufsfläche von drei auf zwei Ebenen verkleinert wird. Zum einen ermöglichte die Reduzierung Karstadt einen wirtschaftlichen Betrieb des Standorts, zum anderen wurde Platz für weitere Mieter geschaffen. Geplant war, im Basement frequenzbringende Discounter aus dem Einzelhandel anzusiedeln, von deren Kundschaft auch das Warenhaus profitiert.
Auf dieser Basis konnte mit Karstadt im November 2015 der neue Mietvertrag abgeschlossen werden, in dessen Folge das Warenhaus seine Verkaufsfläche von 16 000 auf 11 000 m² verkleinert hat. 2016 wurde dann das Untergeschoss so umgebaut, dass vier weitere Ladenlokale entstanden. Die größte Mietfläche von etwa 2000 m² belegt nun der Discounter Aldi Süd. Weitere Mieter sind Rossmann (900 m²), Action Deutschland (1000 m²) sowie MyShoes (380 m²).
Luft/Wasser-Wärmepumpen-Kaskaden heizen und kühlen
Im Bereich Heizen und Kühlen fiel die Wahl auf das Ecodan Luft/Wasser-Wärmepumpensystem von Mitsubishi Electric. 20 Wärmepumpen in vier Kaskaden mit je sechs bzw. vier Geräten versorgen die neuen Mietflächen mit Wärme und Kälte. Ausschlaggebender Aspekt bei der Entscheidung für diese Wärmepumpen war die Energieeffizienz der Geräte. „Durch die relativ konstanten klimatischen Bedingungen im Basement werden mit den Wärmepumpen sehr gute Laufzeiten erreicht, sodass sich für die Betreiber der Anlagen niedrige Betriebskosten ergeben“, erläutert Bernd Haaß, Mitglied der Geschäftsleitung der Haaß Haustechnik. Das Mönchengladbacher Fachhandwerksunternehmen hat die Anlagen gemeinsam mit der Schalm GmbH realisiert. Die entsprechende Planung hatte das Ingenieurbüro Hans-Peter Bayer aus Kaarst übernommen.
Möglich macht die Effizienz des Ecodan-Systems unter anderem deren Zubadan-Technik, mit der 14 für Heizen und Kühlen vorgesehene Wärmepumpen ausgestattet sind. Sie bewirkt auch bei tiefen Außentemperaturen von bis zu - 15 °C noch 100 Prozent Heizleistung. Die einwandfreie Funktion ist sogar bis - 28 °C gegeben. Daher können die Anlagen monovalent betrieben werden, auch auf den Einsatz eines elektrischen Heizstabes kann man verzichten. Zudem ist jedes der 20 Außengeräte mit einer Vollinvertertechnik ausgerüstet, mittels derer die Leistung stufenlos modulierend an den jeweiligen Bedarf angepasst wird. Dadurch arbeitet das System deutlich effizienter als Anlagen, die nur den On/Off-Modus kennen.
Pro Mietfläche eine Kaskade
Für jeden Mietbereich wurde eine eigene Wärmepumpenkaskade eingerichtet. Die Aldi-Filiale wird von vier Wärmepumpen mit einer Einzelleistung von je 14 kW versorgt. Alle Geräte arbeiten reversibel, d. h. sie können sowohl heizen wie auch kühlen. Durch die Kaskadenschaltung ergibt sich eine Gesamtleistung von 55 kW in der Kühl- bzw. 56 kW in der Heizfunktion. Eine identische Anlagenkomposition wurde für MyShoes eingerichtet. Action wird von einer 6er-Kaskade mit einer maximalen Leistung von 75 kW (Kühlen) bzw. 84 kW (Heizen) versorgt.
Die gleiche Geräteanzahl wird für Rossmann eingesetzt, allerdings wurden wegen des Dauerkühlbetriebs Power Inverter Wärmepumpen mit einer kleineren Leistung von 72 kW gewählt. Denn bei Rossmann kommt es durch die eingesetzte Technik zu einer besonderen Situation, die zu einem ganzjährigen Kühlbedarf führt. Die anderen Mieter hingegen entscheiden eigenständig, wann sie zwischen Heiz- und Kühlbetrieb wechseln.
Die Bedienung der Wärmepumpen erfolgt über Tableaus und Touchpanels in den einzelnen Mietflächen bzw. Räumen. Per Modbus-Schnittstelle erfolgt die Kommunikation mit den Kaskaden-Reglern. Jeder Mieter kann seine benötigten bzw. gewünschten Temperaturen wählen. Neben einer Heizungs- gibt es für jedes Ladenlokal auch eine eigene Lüftungsanlage, da die Luftwechselraten in den einzelnen Bereichen unterschiedlich sind.
Die Planung mit mehreren Anlagen ermöglicht nicht nur die bedarfsgerechte und mieterspezifische Versorgung, auch die Abrechnung wird vereinfacht, da jeder Mieter eine eigene Einzelkostenabrechnung erhält. Mit der gewählten Technik hat der Vermieter die Voraussetzungen geschaffen, die neuen Verkaufsflächen effizient heizen bzw. kühlen zu können, sodass dauerhaft niedrige Betriebskosten möglich sind.
Installation im laufenden Betrieb
Während der gesamten Umbauphase lief der Betrieb der Karstadt-Filiale weiter. Ende 2015 / Anfang 2016 wurden zunächst interne Arbeiten im Warenhaus durchgeführt, um die Verkaufsfläche von drei auf zwei Ebenen zu reduzieren. Diese Phase haben die Fachhandwerksbetriebe genutzt, um innerhalb der vertikalen Versorgungsstränge Rohrverbindungen und Leerrohre vom Dach ins Untergeschoss zu verlegen. Auf diese Weise musste später nicht noch einmal alles aufgerissen werden.
Im Februar 2016 wurde mit den Rohbau- und Herrichtungsarbeiten begonnen. Unter anderem mussten dabei alte Kühlräume zurückgebaut werden, die noch aus den Zeiten stammten, als Karstadt selbst Lebensmittel verkauft hat. Ab Mai konnten schließlich die neuen Mietflächen ausgebaut werden; in diesem Rahmen wurden auch die Wärmepumpen-Anlagen installiert.
Die Außengeräte wurden auf dem Dach des 3. Obergeschosses auf einer Stahlkonstruktion platziert. Kältemittelleitungen verbinden sie mit den Innenmodulen. Kostspielige Umbaumaßnahmen waren dafür nicht nötig, denn das System erlaubt Leitungslängen bis zu 80 m. So konnte der Aufstellort der Außengeräte auf dem Dach flexibel gewählt werden. Die Inneneinheiten wurden in der ehemaligen Lüftungszentrale von Karstadt montiert, die nicht mehr benötigt wurde. Komplettiert wird die Anlage durch Pufferspeicher, die als hydraulische Weiche dienen. Die Wärmeverteilung innerhalb des Gebäudes erfolgt über das Trägermedium Wasser, eingesetzt werden unter anderem 4-Wege-Decken-
kassetten und Umluftgeräte.
Unterschiedliche Öffnungszeiten ermöglicht
Ein wichtiger Aspekt bei der Planung der Umbauarbeiten waren die unterschiedlichen Öffnungszeiten des Warenhauses und der Läden im Basement. Es galt, Einheiten zu schaffen, die zusammen mit Karstadt funktionieren, aber auch autark erschlossen sind. So wurden die Räume eines ehemaligen Reisebüros im Erdgeschoss genutzt, um einen zweiten Eingang vom Marktplatz aus zu schaffen.
Über Treppen und einen Aufzug können Kunden auch außerhalb der Kaufhaus-Betriebszeiten ins Basement gelangen. Eine direkte Verbindung zwischen den neuen Geschäften und Karstadt gibt es im Inneren des Gebäudes über die bestehenden Rolltreppen zwischen Unter- und Erdgeschoss. Um den Bereich außerhalb der Karstadt-Öffnungszeiten abzusichern, wurde eine mobile Glasfaltwand installiert. Diese wird passend zu den Warenhaus-Betriebszeiten geöffnet bzw. geschlossen.
Im Anlieferungsbereich sowie am Zugang zum öffentlichen Parkhaus haben ebenfalls Arbeiten stattgefunden. Anfang März wurde das neu gestaltete Basement eröffnet. Insgesamt hat das Konzept Vorbildcharakter, so dass Karstadt die Kombination mit Einzelhändlern im Haus auch selbst an anderen Standorten realisieren will.
Fazit
Um die Karstadt-Filiale in Rheydt zu halten, hat die städtische Entwicklungsgesellschaft EWMG in Absprache mit dem Konzern ein neues Konzept für die Nutzung der Immobilie am Markt entworfen. Das Warenhaus hat seine Verkaufsfläche von drei auf zwei Ebenen reduziert, und zur Ergänzung des Angebots wurden frequenzbringende Einzelhändler im Basement angesiedelt.
Die neuen Verkaufsflächen werden autark mit Energie versorgt, 20 Ecodan Luft/Wasser-Wärmepumpen, aufgeteilt in jeweils eine Kaskade pro Mietbereich, stellen Wärme und Kälte für die Ladenlokale zur Verfügung. Die Zuordnung eigener Anlagen für jeden Mieter ermöglicht neben der individuellen Steuerung auch eine genaue Einzelkostenabrechnung. ■
