Hinzu kommt die zunehmende Komplexität von Gebäudesystemen, die den Betreibern den ganzheitlichen Überblick erschwert. Hier braucht es ein umfassendes Gebäudemanagement, das Risiken minimiert, einen effizienten Betrieb gewährleistet und Kosten einspart. Moderne Gebäudemanagementsysteme leisten genau das – sie verschaffen Überblick über alle Systeme eines Gebäudes, ermöglichen eine laufende Optimierung sowie schnelle Reaktion bei Zwischenfällen. Darüber hinaus erhöhen sie Komfort und Sicherheit für die Gebäudenutzer.
Bereits die Planung entscheidet
Bei näherer Betrachtung der Lebenszykluskosten von Gebäuden fällt auf, dass die tatsächlichen Baukosten nur einen kleinen Anteil ausmachen. Dennoch konzentrieren sich viele Planer in der Anfangsphase stark auf die Erschließung, Rohbau, Ausbau, Technik, Einrichtung, Außenanlagen und Nebenkosten und vernachlässigen die zukünftig anfallenden Betriebskosten der Anlage. Energieressourcen und -kreisläufe als einer der großen Kostentreiber sollten bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden, um während des späteren Betriebs wirtschaftliche Vorteile aus niedrigen Betriebs- und Wartungskosten ziehen und ein kosteneffizientes und nachhaltiges Gebäude betreiben zu können. Das bedeutet etwa, dass eventuell doch das Kühlsystem oder die Warmwasseraufbereitung von vornherein anders konzipiert werden sollte, um später teure energieoptimierte“ Nachinstallationen zu vermeiden. So kann beispielsweise die Abwärme der Kühlanlage direkt oder über Wärmepumpen zur Beheizung der Räume oder der Brauchwassererwärmung genutzt und damit sinnvoll wiederverwertet werden. Das kann den Heizbedarf erheblich reduzieren.
Es gilt nun aber auch die andere Seite zu betrachten, denn das Thema Gebäudemanagement betrifft schließlich nicht nur Neubauten. Während beim Neubau von vornherein vieles richtig gemacht werden kann, stellt sich die Situation bei bestehenden Gebäuden und Gebäudesystemen etwas verzwickter dar. Die Rede ist von einer oftmals 30 bis 40 Jahre alten Infrastruktur, die auf Basis der damaligen Anforderungen geschaffen wurde. Die Auslegung und Anlagenbeschaffenheit aus den 1980er-Jahren steht aber nur allzu oft in Konflikt mit den Ansprüchen der heutigen Zeit. Fakt ist jedoch, dass selbst in den älteren Gebäudesystemen enorme Optimierungspotenziale stecken, nur müssen sie zunächst erkannt werden. Eine ausführliche Bestandsaufnahme und Analyse der Ist-Situation ist dabei der wichtige erste Schritt, damit viele Gebäudebetreiber den fehlenden Überblick über ihren Bestand wiedererlangen. Das umfasst sinnvollerweise eine komplette Begehung sowie die Dokumentation der Energiekreisläufe und -verbrauchsmengen. Die Auswertung und Analyse der Ergebnisse stellt im Gebäudebestand die nahezu größte Herausforderung dar und erfordert eine übergreifende Betrachtung über alle Gewerke und über die Grenzen der Infrastruktur hinweg.
Prozessdefinition muss vor Technologieauswahl stehen
Bevor nun aber im zweiten Schritt wie wild Technologie angeschafft und integriert wird, ist ein Grundsatz entscheidend: das Gebäudemanagementsystem muss als Prozess etabliert werden, der skalier- und anpassbar ist. Die Gebäudeautomation als Technik zur Realisierung dieses Systems ist dieser Prozessdefinition nachgelagert und dient als Werkzeug zur effizienten Betriebsführung. Sind jedoch die Prozesse nicht gründlich geprüft, kann die Gebäudeautomation nicht wirksam greifen. Das gilt sowohl für Neubauten als auch für Bestandsanlagen.
Mit modernen Gebäudemanagementsystemen die Komplexität beherrschen
Sind die Kernprozesse beleuchtet, ist der Weg frei für die Implementierung eines Gebäudemanagementsystems. Eines für alle und alle in eines“ kann hier eine starke Basis sein. Die Rede ist von modernen Gebäudemanagementsystemen, die alle bestehenden Sicherheits-, Gebäude- und Geschäftssysteme auf einer Plattform integrieren. Sie stehen damit in Kontrast zu konventionellen Gebäudemanagementsystemen, die auf jeweils einzelnen Anwendungen für den Betrieb, die Überwachung und Optimierung von HLK-Systemen, dem Energiemanagement, Feueralarm- und Sicherheitssystemen sowie Leit- und Kontrollsystemen basieren. Die Nachteile einer solchen aufgespalteten Sicherheitsstruktur liegen ganz klar im mangelnden Informationsfluss, längeren Reaktionszeiten in Notfällen, höheren Betriebskosten und den unterschiedlichsten Bedienkonzepten.
Wichtig bei einer zentralen integrierten Lösung ist daher eine hohe Datenpunktkapazität, um alle vorhandenen Einzelsysteme und die wachsende Zahl an Sensoren und Aktoren einbinden zu können. Zudem sollten die Planer und Betreiber von Gebäuden nicht an einen Anbieter für alle Einzelsysteme gebunden sein müssen, das würde kaum der Realität entsprechen. Für die Gebäudemanagementlösung bedeutet dies: Unterstützung von branchenführenden offenen Protokollen wie BACNet, OPC, ONVIF oder LonWorks, sodass Drittanbietersoftware und -hardware verknüpft werden kann und die Unternehmen von der Skalierbarkeit und Flexibilität einer vollständig kompatiblen Architektur profitieren können.
Die Integration aller Gebäudesysteme in einer Lösung ist jedoch nur der Anfang, denn das Potenzial ist damit längst noch nicht ausgeschöpft. Einen Gesamtüberblick zu gewinnen ist schon gut, konkrete Handlungsempfehlungen zu bekommen, etwa in punkto Energieverbrauch oder Kühlsystemregelung, noch besser. Hier helfen Echtzeit-Daten, wie sie beispielsweise der Enterprise Buildings Integrator (EBI) R500 von Honeywell bietet. Diese unterstützen intelligente automatische Workflows und steigern dadurch die Produktivität der Mitarbeiter sowie die Effizienz der Anlagen.
Datensammlung allein nützt wenig
Die reine Masse an erhobenen Daten reicht allerdings noch nicht aus zur Optimierung des Gebäudemanagements. Nur wer die Daten versteht, also die Funktionsweise von Systemen und Anlagen kennt und die Sensorik und Messtechnik begreift, kann daraus Optimierungspotenziale identifizieren und Handlungsanweisungen ableiten.
Abhilfe schaffen moderne intelligente Gebäudetechnologien wie die Command and Control Suite (CCS) von Honeywell, die alle Systeme, sei es für HLK, das Energiemanagement, den Feueralarm, Einbruch, die Lichtsteuerung, Videoaufnahmen oder Zugangsüberwachung analysieren und veranschaulichen. Die Technologien der Command and Control Suite lassen sich mit der führenden Gebäudemanagementplattform Enterprise Buildings Integrator (EBI) von Honeywell integrieren. Das Personal gewinnt eine ganzheitliche Sicht auf alle Betriebsabläufe, Zustände sowie auch die Videobilder eines Gebäudes einschließlich der Zutrittskontrolle, für die sogar relevante Informationen aus Personalverwaltungsanwendungen hinzugezogen werden können. Diese Gebäudedaten werden dann anschaulich visualisiert und in Aktionsempfehlungen umgewandelt. Drohende Störungen oder weitere Probleme lassen sich so schnell diagnostizieren, deren Auswirkungen reduzieren.
Die Benutzerfreundlichkeit entscheidet
Doch wie aufbereiten und visualisieren, damit es jeder versteht? Ein Blick in den privaten Bereich und die Nutzung digitaler Geräte kann hier ein Ansatz sein, der auch bei den Mitarbeitern Anklang findet. Honeywell bietet beispielsweise als zentrales Element der CCS die Command Wall – ein Large-Format-Display mit intuitiver Touchscreen-Oberfläche, das neben kartenbasierter Visualisierung und Navigation auch kombinierte Workflows und systemübergreifende Integration beinhaltet. So werden Daten aus mehreren Systemen in einem Gebäude angezeigt, wie etwa Energieverbrauchszähler und Temperatursensoren, und zugleich der entsprechende Kontext für eine fundierte Entscheidungsfindung geliefert. Durch progressive Offenlegung von Informationen können Benutzer eine unternehmensweite Ansicht abrufen und dabei problemlos bestimmte Bereiche vergrößern, um eventuelle Probleme und Verbesserungsmöglichkeiten schnell zu erkennen und entsprechend darauf zu reagieren.
Als Ergänzung dieser Command Wall leitet der Incident Workflow die Benutzer bei Sicherheitsvorfällen oder anderen Notfällen Schritt für Schritt durch die vorgesehenen Reaktionsmaßnahmen. Dadurch werden Risiken bei der Behebung von Problemen noch weiter reduziert und eine Ausführung gemäß vorgegebener Schritte und Reihenfolge gewährleistet. Gleichzeitig werden sämtliche Aktionen der Benutzer unter Angabe der Uhrzeit und des Namens protokolliert, sodass eine Analyse zu späterem Zeitpunkt möglich ist. Enterprise Dashboards ergänzen darüber hinaus die Echtzeit-Visualisierung durch die Darstellung detaillierter Energiedaten und Leitlinien zur Verbrauchskontrolle und Steigerung der Effizienz.
Einfache Benutzeroberflächen und intuitive Technologien stellen somit eine neue Möglichkeit für Unternehmen dar, Informationen und Prozesse zu visualisieren und umfangreiche Einarbeitungen zu vermeiden. Vom Konzept her einfach, hat dies aber enorme Auswirkungen: Insbesondere im Bereich Sicherheit hilft eine verbesserte Nutzererfahrung, menschliche Fehler zu minimieren und dafür Rückmeldungen bei Störfällen zu beschleunigen.
Mobile Anwendungen sind die Zukunft
Die Einbindung mobiler Geräte verstärkt diesen Effekt, denn insbesondere in Gefahrensituationen bedarf es eines umfassenden und schnellen Gefahrenmanagements. Dank entsprechender Apps sind Facility Manager sowie auch Sicherheitsbeauftragte nicht mehr nur an den Arbeitsplatz gebunden. Sie können Mobilgeräte wie Smartphones oder Tablets nutzen, um laufend Statusmeldungen zu empfangen und bei Zwischenfällen umgehend Gegenmaßnahmen in die Wege leiten. Auf der anderen Seite gibt es auch für die Gebäudenutzer immer mehr Möglichkeiten, ihr Smartphone im Gebäude einzusetzen. Die Vector Occupant App von Honeywell ermöglicht beispielsweise das Öffnen von Türen mit dem mobilen Gerät, was die Ausstellung und das Mitführen von Zugangskarten erspart. Außerdem können die Nutzer dem Facility Manager via App mitteilen, wenn Räume zu warm oder zu kalt sind. Dieser kann daraufhin sofort reagieren und aufgrund von solchen gesammelten Erfahrungen dauerhaft für ein angenehmeres Gebäudeklima sorgen.
Effizientes Gebäudemanagement muss keine Wissenschaft sein
Gebäudeleittechnik sorgt für eine konsequente und ganzheitliche Vernetzung aller gebäudetechnischen Anlagen. Neben der Kühltechnik werden Komponenten wie die Klimaanlage, Lüftung, Heizung und Beleuchtung zentral überwacht, geregelt und gesteuert. Das fördert die Optimierung von Betriebsabläufen, Energieeinsatz sowie von Sicherheitskonzepten. Der Gebäudebetrieb wird dadurch kosteneffizienter, die Gebäudenutzer profitieren von einem sicheren Umfeld und zudem von mehr Komfort durch mobile Applikationen, über die sich selbst Einfluss auf Gebäudezustände ausüben können oder schneller Zutritt erlangen. Welches Lösungspaket am besten zu den individuellen Anforderungen passt, ist letztendlich eine Sache intensiver Beratung und einer Prozess-, Risiko- und Schwachstellenanalyse, denn einheitliche Standard-Lösungen von der Stange sind aufgrund der vielfältigen Infrastruktur- und Bedrohungsszenarien nicht möglich. Fakt ist jedoch, dass es bereits eine Reihe umfassender Gebäudemanagementtechnologien gibt, die die steigende Komplexität einfangen, selbst große Datenvolumina anschaulich für alle Verantwortlichen aufbereiten und mit intuitiv steuerbaren Maßnahmen die Produktivität, Sicherheit und Effizienz erhöhen.
Gerard Gumprecht,
Geschäftsführer Deutschland, Honeywell Building Solutions, Offenbach/Main
